Ensimmäinen asunto ostettu
Olemme noin viitisen vuotta kyttäilleet sopivaa ajanhetkeä. Vihdoin tuntui sopivalta hetkeltä vetää liipaisimesta.
Tähtäimessä osakkeet -sijoituskurssi nyt 20 EUR alennettuun hintaan jouluaattoon saakka! Hyödynnä verovähennykset vielä ennen vuodenvaihdetta. Jokaista ostetta kurssia kohden jaetaan yksi maksutta nuorille oppilaitoksiin.
Teimme noin puoli vuotta sitten Kästi & Keskivälissä vuokra- ja omistusasumista vertailevan jakson1. Sen keskeinen viesti oli, että jokainen asumiseen liittyvä vertailu on tapauskohtainen eikä yleistämällä huijaa kuin itseään. Sillä kertaa vertailussa oli vanha vuokra-asuntomme, espoolainen kolmio. Tiesimme tarkkaan sekä asunnon kulut erineen että sen hinnan, koska vastaavia asuntoja oli myyty samasta taloyhtiöstä.
Tapaus oli siis vertailukelpoinen, mutta herätti paljon tunteiden värittämää keskustelua:
“Uskotteko te nuoret tosiaan, että kun kaikki ostetaan palveluna, niin se on jotenkin maagisesti halvempaa? Vuokraisäntä, leasing yhtiö, yms. tekee tietysti hyväntekeväisyyttä.“
Tuolloin itselle kirkastui ilmeinen; suomalaisten on lähtökohtaisesti hankala tarkastella asumista pelkästään lukujen kautta. Tunteet astuvat useimmilla pian kuvioon. Kun vannoutunut osakepoimija kirjoittaa asumismuotovalinnoista, asiaa tarkastellaan numeroiden, ei tunteiden kautta.
Sisältöjäni aiemmin seuranneet tuntenevat minut vuokra-asumisen pitkäaikaisena kannattajana. Viime kesän asuntonäytössä jopa muuan itselle aiemmin tuntematon herrasmies yhtäkkiä pysäytti ja tokaisi: “Eihän sinun Heikki pitäisi olla asunto-ostoksilla?”
Syy on ollut yksinkertainen; omien rahojen sitominen asuntoon on vaatinut niiden siirtoa pois toisaalta, toisin sanoen omalla kohdalla osakkeista. On siis huomioitava vaihtoehtokustannus. Kuten rahastonhoitaja Pasi Havia totesi kirjassaan “Erilainen ote omaan talouteen”, oma asunto ei ole sijoitus vaan kuluerä2.
Vaihtoehtokustannuksia arvioitaessa on osakkeista saatavalla tuotto-odotuksella paljon osuutta asiaan; onhan asuntoon sidottavien rahojen sijasta ne mahdollista sijoittaa toisaalle. Yliyksinkertaistaakseni aiempia laskuja, vuositasolla noin 7% tuoton saavuttaminen osakkeista on itselle keikauttanut kassavirtalaskelman vuokra-asumisen eduksi. Kun osakepoimintaa on takana yli 14 vuotta, toteutuneiden tulosten pohjalta päätös on ollut oikea.
Asuntokaupat tehtiin kuitenkin 4.11.2024, mitä edesauttoi kaksi keskeistä seikkaa:
Vaadittavan pääoman osuus kokonaisvarallisuudesta
Muuttunut markkinatilanne
VAADITTAVAN PÄÄOMAN OSUUS KOKONAISVARALLISUUDESTA
Koko sen ajan, kun olen osakepoimintaa harrastanut, olen kammoksunut ajatusta myydä hyvin tuntemani yhtiöiden osakkeet ostaakseni huonosti tuntemani asunnon. Ensimmäisistä kun huolehtii ammattilaiset, toisesta amatöörit.
Etenkin pääkaupunkiseudulla perheasuntojen vaadittavat omarahoitusosuudet ovat monesti suurempia kuin asuntojen kokonaishinnat monessa suomalaisessa kunnassa. Mikäli osakesalkkua ei siis olisi ehtinyt kartuttaa, olisi pitkälti koko salkku pitänyt laittaa lihoiksi asuntohankintaa varten.
Järjestelmällinen säästäminen ja sijoittaminen on kuitenkin tehnyt tehtävänsä ja osakesalkku on kasvanut kelvollisesti. Näin ollen osuuteni omarahoitusosuudesta edusti enää hieman reilua 5% osakesalkusta, mikä ei asuntokauppojen hetkellä enää ajatuksena hirvittänytkään. Asunto-omistajaksi siirtyminen ei tässä elämänvaiheessa romuttanut osakepoimintaharrastusta.
MUUTTUNUT MARKKINATILANNE
Jos asuntokauppa kävi kuumana Suomessa 2021, sitä se todella oli pääkaupunkiseudulla. Ihmiset jonottivat asuntonäyttöihin, kunnes osa päätti jättää ne liian hitaana kokonaan välistä. Monet ostivat asuntonsa näkemättä, useimmat pelkästään ajatuksena myydä pikaisesti korkeampaan hintaan seuraavalle “suuremman hölmön periaatetta” kunnioittaen.
Sitten inflaatio nosti yleisiä asumiskustannuksia ja 12 kuukauden EURIBOR nousi yli 4%:iin. Energiakriisi sai monet vieroksumaan sähkölämmitteisiä koteja. Aiemmin kalliimmalla asuntonsa ostaneet hyväksyivät uuden todellisuuden hitaasti eikä kukaan halunnut olla ensimmäisenä laskemassa hintoja, joten kauppamäärät romahtivat. Asuntohinnat kääntyivät laskuun viiveellä. Kuten aina “suuremman hölmön periaatteessa”, joku jää musiikin lakatessa lopulta ilman tuolia.
Hintojen laskun vihdoin alettua, pitkällisen metsästyksen jälkeen löytyi kaikki tarpeemme täyttävä koti, jonka hinta oli laskenut arviolta 25% huippuhinnoista. Lisäksi muutamaa kuukautta aiemmin omat asuntokauppansa tehnyt ystävä sai 6% pyyntiä alhaisemman pilkkitarjouksen läpi Helsingissä, joten lähdimme kokeilemaan samaa. Läpi meni kerralla.
Samalla koroksi sai vuoden EURIBORin 2,5%:iin ja yhteenlasketut asumiskulut laskivat aiemmasta vuokra-asunnosta muutaman satasen kuussa - rahaa jää palkasta osakkeisiin siis itse asiassa aiempaa enemmän. Kun sekä hinnat että korot laskevat huomattavasti, on hankala toivoa parempaa yhdistelmää.
Ajankohta ensiasunnon hankinnalle kasvukeskuksesta on tuskin aivan surkea. Tämä IMF:n katsaus OECD-maiden asuntojen reaalihintoihin3 kuvastaa Suomen karua tilannetta; kehitys on ollut viime vuosikymmenen koko tarkastelujoukon heikointa.
Tällainen elämäntilanteen muutospäivitys tällä kertaa. Seuraavassa tekstissä taas paluu osakepoiminnan maailmaan. Mutta oli kyse asunnoista tai osakkeista, mikä on hölmöä yhdellä hinnalla voi olla fiksua toisella.
Mikäli pidit tekstistä tai opit jotakin uutta, kannattaa minua seurata X:ssä tai Blueskyssa. Kootusti ajatuksiani osakepoiminnasta löydät “Tähtäimessä osakkeet” -sijoituskirjastani sekä -sijoituskurssista; vielä ehdit hyödyntämään kulut verovähennyksiä varten ennen vuoden loppua ja lisäämään pukinkonttiin.
Kiitos paljon lukemisesta ja mukavaa joulunodotusta!